Die Immobilienblase ist geplatzt, und die Fed kann sie platzen lassen

Wir haben also eine seltsame Situation. Eigentlich nicht seltsam. Nur Realität. Nach verblüffenden, lächerlichen Spitzen fallen die Immobilienpreise in den meisten Märkten, und in einigen Märkten stürzen sie so schnell wie nie zuvor. Und in manchen Märkten fallen sie schneller, als sie beim Anstieg gestiegen sind. Und es ist erst der Anfang. Daran ist nichts Magisches.

Der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins hat sich seit letztem Jahr mehr als verdoppelt, von weniger als 3 % auf jetzt über 7 %, den höchsten Stand seit 20 Jahren, den höchsten seit 2002. Aber es gibt einen Unterschied zwischen 2002 und heute: Das Ausmaß der Immobilienpreise.

Die Immobilienpreise sind im Zeitalter der Zinsrepression und der Gelddruckerei durch die Federal Reserve auf lächerliche Höhen geschossen. Aber diese Ära endete Anfang des Jahres. Jetzt haben wir steigende Zinsen und das Gegenteil von Gelddrucken: quantitative Straffung.

Jetzt haben wir also himmelhohe Immobilienpreise, und ich meine lächerliche Immobilienpreise, und Hypothekenzinsen, die normal waren, als die Immobilienpreise nur einen Bruchteil der heutigen Preise betrugen.

In den letzten zwei Jahren haben wir einen Anstieg der Immobilienpreise um 30 bis 60 % erlebt. In den Metropolen Miami und Tampa beispielsweise stiegen die Immobilienpreise laut Case-Shiller-Index innerhalb von zwei Jahren um 60 %. Was einfach verrückt ist. Und wir wissen, wie das enden wird und es ist bereits zu Ende:

Mit 7 % Hypothekenzinsen nach einem Preisanstieg von 60 % in zwei Jahren sind die Verkäufe eingebrochen, und die Verkäufe, die stattfinden, finden zu niedrigeren Preisen statt.

Laut dem Case Shiller-Index haben sich die Immobilienpreise in teuren Märkten in den letzten 20 Jahren bis Anfang dieses Jahres verdreifacht oder vervierfacht. Zu diesen Märkten gehören die Metropolen Miami, Tampa, Los Angeles, San Diego, Seattle, San Francisco und andere. Der Case-Shiller-Index bildet 20 Metros ab. In anderen Märkten gab es ähnliche Preisspitzen.

Diese Preisspitzen werden nun durch die Hypothekenzinsen von 7 % beeinträchtigt. Und Hauskäufer reagieren genau so, wie sie sollten: Sie ziehen sich von der Zahlung dieser lächerlichen Preise zurück.

Und das sehen wir überall an den Zahlen, und sie gehen jeden Monat mehr zurück. Sie ziehen sich zurück, weil sie sich die Hypothekenzahlungen zu 7 % nicht leisten können; Und selbst Barkäufer, einschließlich institutioneller Käufer, die Mietobjekte kaufen, ziehen sich zurück; Und sie ziehen sich schneller zurück als normale Hauskäufer, weil sie sehen, wie die Hauspreise jetzt abrutschen, und professionelle Anleger nicht zu Höchstpreisen kaufen und das Ganze nach unten treiben wollen.

Der Umsatzeinbruch war einfach atemberaubend und es wird noch schlimmer. Der unmittelbarste Überblick darüber, wie sich Hausverkäufe entwickeln könnten, die Echtzeitansicht der aktuellen Hausverkäufe, ist die Anzahl der Anträge von Hauskäufern auf Hypotheken für den Kauf eines Hauses.

Und diese Hypothekenanträge sind in der letzten Woche im Vergleich zum Vorjahr um 42 % eingebrochen. Sie begannen im Februar dieses Jahres zu sinken, als die Hypothekenzinsen stiegen, und sie sanken weiter. Und jetzt sind sie im Vergleich zum Vorjahr um 42 % gesunken.

Aber im Vergleich zu Anfang 2021, also ungefähr dem Höhepunkt des Immobilienbooms, sind die Hypothekenanträge um 52 % zurückgegangen. Mittlerweile liegen sie deutlich unter den Tiefstständen während der Lockdowns im Frühjahr 2020. Mittlerweile erreichen sie die Tiefststände von 2015. Und darüber hinaus sind sie die niedrigsten seit 1995.

Und wie gesagt, die Anleger ziehen sich noch schneller zurück.

Dieser Einbruch bei den Hypothekenanträgen im Oktober ist ein Hinweis darauf, wie hoch die Zahl der geschlossenen Hausverkäufe sein wird, und wenn wir diese Daten im November und Dezember erhalten, wird es grausam.

Vor etwa zehn Tagen veröffentlichte die National Association of Realtors die Daten zu den Hausverkäufen, die im September abgeschlossen wurden. Und diese geschlossenen Verkäufe gingen im September im Vergleich zum Vorjahr um 24 % und im Vergleich zum Oktober vor zwei Jahren um 30 % zurück.

Die abgeschlossenen Verkäufe im September lagen kaum über den beiden Lockdown-Monaten im Frühjahr 2020. Doch seitdem ist das Volumen, basierend auf Kaufhypothekenanträgen, deutlich schlechter geworden.

Barkäufer und Investoren ziehen sich noch schneller zurück, und ihr Anteil an den gesamten Hausverkäufen ist weiter gesunken, von einem Anteil in der Größenordnung von 20 % Anfang des Jahres auf nun 15 %. Sie ziehen sich zurück, weil sie auch sehen, was auf dem Immobilienmarkt vor sich geht.

Was auf dem Immobilienmarkt vor sich geht, ist, dass der Immobilienmarkt jetzt einfriert und potenzielle Käufer nicht einmal bereit sind, eine Hypothek zu beantragen und nicht einmal ein Haus zu kaufen.

Sicherlich werden Sie hören, dass „das richtige Haus mit dem richtigen Preis verkauft wird“, und das trifft fast immer zu, aber der Schlüssel hier ist „der richtige Preis“, und „richtiger Preis“ bedeutet, dass der Preis dort liegt, wo die Käufer sind, und nicht der Preis auf einem erstrebenswerten Niveau in der Vorstellung des Verkäufers.

Wenn der Markt so eingefroren ist, ist das das Ergebnis einer Pattsituation. Die Käufer sind entweder nicht am Kauf interessiert oder können es sich nicht leisten, Häuser zu diesen Preisen zu kaufen; Diese Käufer sind immer noch da, aber jetzt sind sie viel niedriger.

Und Verkäufer wollen nicht zu Preisen verkaufen, zu denen sie verkaufen könnten, und deshalb bringen sie das Haus nicht auf den Markt, oder sie ziehen es vom Markt, nachdem ein paar Wochen lang kein Verkehr herrschte, und murren zu sich selbst, „und auch dies wird vorübergehen.“

Sie hoffen auf eine Kehrtwende der Fed bei den Zinssätzen, und sie hoffen darauf, dass die Fed die Gelddruckmaschine wieder in Gang bringt, und sie weigern sich zu erkennen, dass die Inflation bei über 8 % rasant ist und dass die Fed das bekommen muss dass diese rasende Inflation unter Kontrolle ist und dass der Anstieg der Eigenheimpreise zu dieser Inflation beiträgt und dass der Preisanstieg abgebaut werden muss, um mit dieser Inflation fertig zu werden.

Dieser Dreh- und Angelpunkt findet also nicht statt. Auch die Fed erkennt nun, dass sich diese Inflation auf den Dienstleistungssektor ausgeweitet hat, während sie bei einigen Gütern nachlässt, und dass die grassierende Inflation im Dienstleistungssektor höllisch schwer zu bekämpfen ist, und im Dienstleistungssektor landen fast zwei Drittel der Verbraucherausgaben, das ist das große Problem. Und wenn die Inflation im Dienstleistungssektor ansteigt, ist das ein riesiges Durcheinander, und das ist es, was wir jetzt haben.

Es wird lange dauern, bis man das unter Kontrolle bekommt, es kann Jahre dauern, das weiß niemand, und die Zinssätze werden von jetzt an höher steigen und länger hoch bleiben, als die Leute erwarten, weil nach vielen Jahren des weltweiten Gelddruckens diese Billionen Dollar hereingekommen sind Überschussliquidität jagt immer noch alles hinterher.

Viele Jahre lang lösten QE und Zinsrepression keine Inflation aus. Aber dann brach vor 20 Monaten der Damm, und die Inflation überschwemmte den Globus, und in Japan nimmt sie sogar zu, und in Europa hat sie sich in eine Horrorshow verwandelt, und in den Vereinigten Staaten und Kanada wütet die zugrunde liegende Inflation, und das ist einfach nicht der Fall trotz der Zinserhöhungen einen Rückzieher machen.

Potenzielle Hausverkäufer haben nun also ein Problem. Bei diesen himmelhohen Preisen sind die Käufer verschwunden, und die Verkäufe, die tatsächlich stattfinden, finden zu niedrigeren Preisen statt. Verkäufer erzielten vor ein paar Monaten höhere Preise als Verkäufer heute. Und diejenigen, die jetzt verkaufen, erzielen höhere Preise als diejenigen, die in ein paar Monaten verkaufen. Wer zuerst in Panik gerät, gerät am besten in Panik.

Die letzte Immobilienkrise dauerte fünf Jahre. Immobilienkrisen sind nicht wie Kryptohandel. Es gibt nicht diese Art von sofortiger Befriedigung, die man bei Kryptos bekommt, wenn sie im Schlaf um 20 % oder in ein paar Monaten um 60 % oder 90 % fallen. Der letzte Immobilienabschwung hielt jahrelang an, nachdem die Fed Ende 2008 mit der Zinssenkung und der quantitativen Lockerung begann, um die Banken zu retten. Der Tiefpunkt wurde erst 2011 erreicht.

Damals gab es fast keine Inflation. Jetzt gibt es eine rasende Inflation, und die Fed versucht, dieser Inflation den Treibstoff zu entziehen, bevor sie zu einem viel größeren Problem wird, und die Fed wird bei dieser Art von rasanter Inflation die Zinsen nicht senken und die quantitative Lockerung wieder aufnehmen. Diesmal gibt es keinen Fed-Put und kein Fed-Rettungspaket.

Und dieses Mal wird die Immobilienkrise nicht wie beim letzten Mal die Banken stürzen, weil die Banken nicht mehr Eigentümer der Hypotheken sind. Die ganze Branche hat sich verändert. Die meisten Hypotheken werden von Unternehmen wie Fannie Mae und Freddie Mac, die unter staatlicher Aufsicht stehen, oder von Ginnie Mae und der Veterans Administration, bei denen es sich um Regierungsbehörden handelt, in hypothekenbesicherten Wertpapieren verbrieft, wobei die Regierung die Hypotheken garantiert. Und diese hypothekenbesicherten Wertpapiere werden weltweit an Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, Anleihenfonds usw. verkauft.

Wenn die Hypothekenkredite explodieren, wenn es zu einer weiteren großen Welle von Zwangsvollstreckungen kommt, werden die Banken davon nicht betroffen sein; Es wird vor allem die Steuerzahler und in geringerem Maße die Anleger treffen.

Aber wir sehen noch keine Anzeichen dafür, dass die Kreditwürdigkeit explodiert. Die Zahl der Hypothekenausfälle und Zwangsvollstreckungen steigt gerade langsam von den Rekordtiefs während der Pandemie an und bleibt niedriger als jemals zuvor vor der Pandemie. Wir sind also weit davon entfernt, dass das passiert, und wenn es passiert, wird es Steuerzahler und Investoren treffen und nicht die Banken.

Die Fed, deren Aufgabe es ist, den Zusammenbruch des Bankensystems zu verhindern, muss den Immobilienmarkt nicht retten, weil sie die Banken nicht stürzen wird.

Und wenn sie will, weil die Inflation immer noch hoch ist, kann die Fed die Immobilienkrise einfach zulassen.

Aber davon sind wir noch weit entfernt. Wir befinden uns jetzt in dem Moment, in dem diese herrliche Immobilienblase platzte. Die Preise sinken, und zwar vielerorts und auf den meisten Märkten im ganzen Land.

Nach Angaben der National Association of Realtors ist der Durchschnittspreis aller Haustypen, deren Verkauf im September endete, den dritten Monat in Folge gesunken und liegt nun 7 % unter dem Höchststand im Juni. Der Rückgang um 7 % war der stärkste Rückgang in diesem Dreimonatszeitraum seit dem, was ich als „Wohnungskrise 1“ bezeichne.

Es gab schon früher Immobilienkrisen, aber Wohnungskrise 1 war die erste landesweite Wohnungskrise in diesem Jahrtausend. Jetzt basteln wir an Housing Bust 2.

Laut dem Case-Shiller Home Price Index, der in seiner Struktur der Realität vor Ort um vier bis sechs Monate hinterherhinkt, zeigt er nun in einigen Metropolen, wie etwa der Metropolregion Seattle, rekordverdächtige Preisrückgänge und sogar die stärksten Rückgänge seit Housing Bust 1 in anderen Metropolen. In einigen Metropolen fielen die Preise schneller als sie gestiegen waren. Alle Metropolen im Index verzeichnen Preisrückgänge, und dies basiert auf Deals vor einigen Monaten, als die Hypothekenzinsen bei oder unter 6 % lagen. Jetzt liegen sie bei über 7 %, und der Immobilienmarkt ist eingefroren.

Ich erstelle Diagramme für jede dieser Metropolen. Sie können sie auf meiner Website Wolf Street.com sehen. Sie können einfach den Satz „Die großartigsten Immobilienblasen in Amerika“ googeln. Eine Karte für jede Metro, 20 Jahre zurückreichend. Diese Diagramme sind einfach atemberaubend, einschließlich der Einbrüche in den letzten Monaten. Wenn Sie sie noch nicht gesehen haben, schauen Sie sich sie an.

Es finden also immer noch Verkäufe statt, aber zu Preisen, bei denen die Käufer sind, und die Käufer sind viel niedriger.

Die Immobilienbranche beklagt nun, dass Hausbesitzer das Haus, in dem sie leben, nicht auf den Markt bringen, weil sie es mit 3 % finanziert haben, und dass sie nicht umziehen können, weil sie es sich nicht leisten können, ein Haus zu 7 % Hypothekenzins zu kaufen.

Aber was den Bestand angeht, ist das ein Fake-Argument. Denn wenn ich ein neues Haus kaufe und mein altes verkaufe, nehme ich ein Haus vom Markt und füge eins dem Markt hinzu, es ist ein Nullsummenspiel, und letztendlich ändert sich nichts. Makler lieben es, weil sie ihre Provision für die Abwanderung erhalten, und deshalb beklagen sie die fehlende Abwanderung. Aber am Markt ändert sich dadurch nichts.

Nach Angaben des Census Bureau stehen etwa 10 % aller Wohneinheiten leer. In San Francisco ist die Leerstandsfrage ein so großes Problem, dass jetzt eine Leerstandssteuer auf dem Stimmzettel steht.

Wenn ich ein Haus kaufe und darin einziehe, aber das Haus, in dem ich gelebt habe, nicht verkaufe, weil ich die Immobilienblase ganz nach oben treiben möchte, dann habe ich ein Haus vom Markt genommen, ohne eines auf den Markt zu bringen . Aber irgendwann, wenn ich es verkaufen möchte, weil jetzt die Immobilienpreise fallen und die Lagerkosten hoch sind und das keinen Spaß mehr macht und meine Aktien vielleicht um 25 % gefallen sind und mir die Banker im Nacken sitzen, dann ist das so Wenn ich das leerstehende Haus auf den Markt stelle, dann füge ich ein Haus hinzu, ohne eines abzunehmen. Und wenn viele Leute das tun, steigt der Lagerbestand. Das passiert immer während einer Immobilienkrise.

Aber wir befinden uns immer noch in einer Pattsituation, als die Immobilienblase gerade geplatzt ist, in einem Zustand, in dem potenzielle Verkäufer immer noch versuchen, dies abzuwarten, in der Hoffnung auf eine Kehrtwende der Fed, die aber nicht eintreten wird.

Die tatsächlichen Verkäufer, diejenigen, die ihr Haus auf den Markt brachten und zu jedem erzielbaren Preis verkauften, gerieten am besten in Panik, indem sie zuerst in Panik gerieten. Und je länger potenzielle Verkäufer versuchen durchzuhalten, desto niedriger wird der Preis sein. Und dann werden sie auf dem Weg nach unten diesen Preisen nachjagen. Das ist beim letzten Mal passiert.

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